Составление договора дарения недвижимости в Уфе

Договор дарения недвижимости регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и иных нормативных правовых актов.

1.1. Понятие и существенные условия договора

Согласно статье 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право . Наличие встречного предоставления (платежа, обязательства) лишает сделку характера дарения.

Существенным условием договора является предмет — конкретный объект недвижимости (квартира, жилой дом, доля в праве собственности и т.п.). В договоре должно содержаться его детальное описание: адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, количество комнат, ссылка на правоустанавливающий документ дарителя .

1.2. Форма договора и обязательное нотариальное удостоверение

Статья 574 ГК РФ устанавливает требования к форме договора дарения. Ключевое изменение, вступившее в силу с 13 января 2025 года (Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ), заключается в том, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению . Это правило распространяется на все случаи, включая дарение между близкими родственниками.

Отступление от требования об обязательном нотариальном удостоверении влечет ничтожность договора . Данная мера призвана минимизировать риски мошенничества, давления на дарителей (особенно пожилых) и заключения мнимых сделок, поскольку нотариус обязан проверить дееспособность сторон, соответствие сделки их действительной воле и разъяснить правовые последствия .

1.3. Ограничения и запреты на дарение

• Запрет дарения от имени малолетних и недееспособных: Родители или опекуны не могут от имени несовершеннолетних детей или подопечных дарить недвижимость.

• Запрет для работников медицинских, образовательных и социальных организаций: Не допускается дарение недвижимости в пользу таких работников их пациентами, воспитанниками, подопечными и родственниками этих лиц.

• Запрет для государственных и муниципальных служащих: В связи с исполнением ими служебных обязанностей.

• Запрет притворной сделки: Договор, прикрывающий иную сделку (например, куплю-продажу), является ничтожным .

Процедура оформления с 2025 года унифицирована и включает следующие этапы.

Шаг 1: Подготовка и сбор документов

Юристу необходимо запросить у клиента (дарителя) полный пакет документов (см. раздел 3). Ключевая задача на данном этапе — предварительная проверка юридической чистоты объекта (отсутствие обременений, арестов, споров) и правоспособности дарителя.

Шаг 2: Обращение к нотариусу

Стороны обращаются в любую нотариальную контору. Нотариус выполняет следующие функции:

• Проверяет дееспособность и подлинность волеизъявления сторон.
• Проверяет представленные документы на предмет их полноты и достоверности.
• Удостоверяется в отсутствии законных запретов на сделку.
• Составляет текст договора или проверяет представленный сторонами проект.
• Разъясняет сторонам, в особенности дарителю, суть и последствия сделки.
• Удостоверяет договор своей подписью и печатью .

Шаг 3: Нотариальная регистрация перехода права собственности

После удостоверения договора нотариус самостоятельно и в электронном виде направляет все необходимые документы и заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр . Это ключевое преимущество новой процедуры: отпадает необходимость сторонам самостоятельно обращаться в МФЦ или Росреестр.

Срок регистрации при подаче документов нотариусом в электронной форме составляет один рабочий день . После регистрации нотариус получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и выдает ее одаряемому либо направляет по указанному адресу.

Шаг 4: Уплата пошлин и сборов

• Государственная пошлина за регистрацию права: Составляет 4 000 рублей за регистрацию права собственности на квартиру или жилой дом . Оплачивается, как правило, одаряемым.
• Нотариальный тариф: Включает:
  • Федеральный тариф: 0,5% от кадастровой (договорной) стоимости недвижимости, но не менее 300 и не более 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ) .
  • Региональный тариф (правовая и техническая работа): Устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ и может различаться в зависимости от региона и степени родства сторон. Например, для близких родственников тариф может быть ниже .

Юристу следует запросить у клиента следующий пакет документов:

3.1. Основные документы (обязательны всегда):

1. Паспорта РФ дарителя и одаряемого (оригиналы) .
2. Документ, подтверждающий право собственности дарителя на объект недвижимости: Выписка из ЕГРН (основной документ с 2016 года) .Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось до 15.07.2016) .
3. Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений (ограничений): Нотариус, как правило, запрашивает ее самостоятельно в электронном виде, но наличие актуальной выписки у клиента ускорит процесс .

3.2. Дополнительные документы (в зависимости от ситуации):

4. Нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги дарителя, если отчуждаемая недвижимость была приобретена в браке и является совместной собственностью супругов (ст. 35 СК РФ). Если имущество личное (приобретено до брака, получено в дар/наследство) или режим собственности изменен брачным договором, согласие не требуется .
5. Согласие органов опеки и попечительства, если дарителем или одаряемым является несовершеннолетний (14-18 лет) или лицо, признанное недееспособным/ограниченно дееспособным .
6. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего одаряемого (для лиц до 14 лет) и паспорта его законных представителей (родителей) .
7. Согласие банка-кредитора, если недвижимость находится в залоге по ипотеке или иному кредитному договору .
8. Документы на перепланировку (если она осуществлена и не отражена в ЕГРН): технический паспорт БТИ или разрешительная документация .
9. Нотариально удостоверенная доверенность, если от имени одной из сторон действует представитель .
10. Документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, рождении и т.д.), для применения налоговых льгот .
11. Для иностранных граждан: паспорт, нотариально заверенный перевод, документы, подтверждающие законное нахождение на территории РФ (виза, вид на жительство и пр.) .

4.1. Налогообложение одаряемого

• Общее правило: Получение недвижимости в дар признается доходом (п. 1 ст. 228 НК РФ). Одаряемый обязан самостоятельно исчислить, задекларировать и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
• Ставка НДФЛ: С 2025 года действует прогрессивная шкала для доходов от дарения:
  • 13% — с суммы дохода (кадастровой стоимости) до 2,4 млн рублей включительно.
  • 15% — с суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей .
  • Для налоговых нерезидентов РФ применяется ставка 30% .
• Налоговая база: Кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января года, в котором произошло дарение .
• Сроки:
  • Подача декларации 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода .
  • Уплата исчисленного налога — не позднее 15 июля того же года .
• Освобождение от уплаты НДФЛ: Полная льгота предоставляется, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками. К ним относятся: супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (ст. 14 СК РФ) .

4.2. Налогообложение дарителя

Даритель не уплачивает НДФЛ с переданного имущества, так как не получает дохода. Однако он может быть обязан уплачивать налог на имущество физических лиц до момента государственной регистрации перехода права .

4.3. Налогообложение при последующей продаже подаренной недвижимости

При продаже недвижимости, полученной по договору дарения, одаряемый может быть освобожден от уплаты НДФЛ, если на момент продажи истек минимальный срок владения (как правило, 3 года). Этот срок может быть увеличен до 5 лет в определенных случаях (например, если недвижимость не является единственным жильем)

5.1. Ключевые риски и их последствия

5.2. Рекомендации по минимизации рисков

1. Настаивайте на обязательном нотариальном удостоверении. Это главный механизм снижения большинства рисков, так как нотариус несет ответственность за проверку дееспособности и чистоты сделки .
2. Тщательно проверяйте документы и историю объекта. Запросите расширенную выписку из ЕГРН, проверьте объект по базам судебных решений и исполнительных производств (ФССП).
3. Проводите беседу с дарителем наедине. Убедитесь, что он полностью осознает безвозмездный характер сделки, ее необратимость (за редкими исключениями) и не действует под давлением. Особое внимание — пожилым клиентам.
4. При наличии «красных флагов» (пожилой возраст дарителя, признаки когнитивных нарушений, активное участие третьих лиц) рекомендовать получение медицинского заключения о психическом состоянии и дееспособности дарителя на момент сделки.
5. При дарении от лица, которое может потенциально стать банкротом, проводить проверку финансового состояния дарителя (открытые данные ЕФРСБ, кредитные отчеты), чтобы одаряемый мог впоследствии доказать свою добросовестность .
6. Собирайте и архивируйте все документы, подтверждающие чистоту и законность проведения сделки: переписку, квитанции, выписки, скриншоты проверок. Это может стать доказательством в суде.
7. Четко разъясняйте сторонам, особенно одаряемому, не являющемуся близким родственником, налоговые обязательства и сроки их исполнения во избежание штрафов и пеней от ФНС

РАЗДЕЛ 1: ИНФОРМАЦИЯ О ДЕЛЕ И КЛИЕНТЕ

1.1. Кто является вашим доверителем? *
○ Даритель (тот, кто дарит квартиру)
○ Одаряемый (тот, кто получает квартиру)
○ Иное (представитель, родственник): _________________________

1.2. Каков характер ваших отношений с другой стороной сделки? *
○ Близкие родственники (супруг, родитель, ребенок, дедушка/бабушка, внук, родной брат/сестра)
○ Другие родственники (дядя/тетя, племянник/племянница, двоюродные и т.д.)
○ Не родственники
○ Затрудняюсь ответить / Предпочитаю не указывать

РАЗДЕЛ 2: ДАННЫЕ О ДАРИТЕЛЕ *

2.1. ФИО полностью: _________________________________________________________________

2.2. Дата рождения: «___» __________ ____ г.

2.3. Паспортные данные: *
○ Серия: ______ № _________
○ Кем выдан: _________________________________________________
○ Дата выдачи: «___» __________ ____ г.
○ Код подразделения: ________
○ Адрес регистрации: __________________________________________________________

2.4. Семейное положение Дарителя на момент приобретения даримой недвижимости: *
○ Состоял(а) в браке
○ Не состоял(а) в браке

2.5. Есть ли у Дарителя несовершеннолетние дети или иные иждивенцы, зарегистрированные в даримой квартире? *
○ Да (укажите ФИО и дату рождения): ________________________________________
○ Нет

2.6. Состоит ли Даритель на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере? *
○ Нет
○ Да (укажите): _________________________
○ Мне неизвестно

РАЗДЕЛ 3: ДАННЫЕ ОБ ОДАРЯЕМОМ *

3.1. ФИО полностью: _________________________________________________________________

3.2. Дата рождения: «___» __________ ____ г.

3.3. Паспортные данные: *
○ Серия: ______ № _________
○ Кем выдан: _________________________________________________
○ Дата выдачи: «___» __________ ____ г.
○ Код подразделения: ________
○ Адрес регистрации: __________________________________________________________

3.4. Гражданство: *
○ РФ
○ Иное (укажите): ______________

3.5. Является ли Одаряемый несовершеннолетним (до 18 лет)? *
○ Нет
○ Да (укажите дату рождения): _________________________

РАЗДЕЛ 4: ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ *

4.1. Тип объекта: *
○ Квартира
○ Комната
○ Жилой дом (с земельным участком / без)
○ Доля в праве общей собственности (укажите размер): ________

4.2. Полный адрес объекта: * ______________________________________________________

4.3. Кадастровый номер: * ________________________________________________________

4.4. Общая площадь: * _______ кв. м.

4.5. Документ-основание возникновения права собственности у Дарителя (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, приватизация): *

Дата регистрации права: «___» __________ ____ г.

4.6. Имеются ли в квартире зарегистрированные лица? *
○ Да (укажите всех, включая временно отсутствующих): ________________________________
○ Нет

4.7. Проводилась ли в объекте перепланировка, не узаконенная в установленном порядке? *
○ Нет
○ Да (укажите, есть ли решение суда или акт приемки): __________________________

РАЗДЕЛ 5: ОБРЕМЕНЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

5.1. Находится ли объект в залоге у банка (ипотека)? *
○ Нет
○ Да (укажите наименование банка): _________________________

5.2. Наложен ли на объект арест или запрет совершать регистрационные действия? *
○ Нет
○ Да

5.3. Имеются ли у Дарителя долги, исполнительные производства, или рассматривается ли в отношении него дело о банкротстве? *
○ Нет
○ Да (подробнее): _________________________
○ Мне неизвестно

РАЗДЕЛ 6: ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И РИСКИ

6.1. Есть ли у Дарителя заболевание или состояние (возраст, плохое самочувствие), которое может повлиять на его способность понимать значение своих действий? *
○ Нет
○ Да (опишите): ___________________________________________

6.2. Оказывает ли кто-либо давление на Дарителя с целью заставить его подписать дарственную? *
○ Нет
○ Да (комментарий): _________________________

6.3. Планирует ли Даритель сохранить за собой право проживания в квартире после дарения? *
○ Нет
○ Да

6.4. Кто, по предварительной договоренности, оплачивает расходы по сделке (нотариус, госпошлина)? *
○ Даритель
○ Одаряемый
○ Пополам / Другое

РАЗДЕЛ 7: ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ КЛИЕНТОМ

• Паспорт Дарителя
• Паспорт Одаряемого
• Правоустанавливающий документ Дарителя (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
• Выписка из ЕГРН (актуальная)
• Согласие супруга Дарителя (нотариальное) / Брачный договор
• Согласие банка (если есть ипотека)
• Согласие органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники)
• Свидетельство о браке / рождении (для подтверждения родства)
• Документы БТИ / акт о завершенной перепланировке
• Доверенность (если сторона действует через представителя)
• Нотариальный перевод паспорта (для иностранцев)

Подпись клиента: _________________________

Важное примечание: Согласно ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимости между физическими лицами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Представленный ниже шаблон является типовой формой, которая должна быть адаптирована под конкретную ситуацию и в обязательном порядке удостоверена нотариусом .

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ
г. _____________ «__» __________ 202 г.

Гражданин(ка) Российской Федерации:
__________________________________________________________________________,
(ФИО полностью)
паспорт серии ______ № ___________, выдан «» ___________ г. ________________________________________,
(кем выдан)
зарегистрированный(ая) по адресу: ________________________________________________________________________,
именуемый(ая) в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,

и

Гражданин(ка) Российской Федерации:
__________________________________________________________________________,
(ФИО полностью)
паспорт серии ______ № ___________, выдан «» ___________ г. ________________________________________,
(кем выдан)
зарегистрированный(ая) по адресу: ________________________________________________________________________,
именуемый(ая) в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемому, а Одаряемый принимает в дар следующее недвижимое имущество:
Квартиру общей площадью _______ кв. м, жилой площадью _______ кв. м, расположенную по адресу: ________________________________________________________________________,
кадастровый номер: ________________________.
1.2. Право собственности Дарителя на указанную квартиру подтверждается:
_____________________________________________________________________.
(наименование правоустанавливающего документа: договор, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
от «» __________ г., зарегистрировано в ЕГРН за номером ________________________.
1.3. Квартира принадлежит Дарителю на праве собственности, не состоит в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц, не заложена, не сдана в аренду, в отношении нее не заключены иные договоры.
1.4. На момент заключения настоящего Договора в квартире зарегистрированы и проживают следующие лица: ________________________________________________________________________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Даритель обязуется передать Одаряемому указанную в п. 1.1 Договора квартиру в состоянии, пригодном для ее использования по целевому назначению.
2.2. Одаряемый вправе в любое время до подписания Договора отказаться от дара. В этом случае Договор считается расторгнутым.
2.3. Передача квартиры и переход права собственности на нее к Одаряемому подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.
2.4. Расходы по нотариальному удостоверению настоящего Договора и государственной регистрации перехода права собственности несет ________________________.
2.5. Одаряемый принимает на себя обязанность по уплате налогов, сборов и иных платежей, связанных с приобретением квартиры по настоящему Договору, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

3. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
3.1. Право собственности на квартиру возникает у Одаряемого с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
3.2. Даритель гарантирует, что на момент заключения Договора указанная квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

4. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
4.1. Дарение настоящим Договором совершается в отношении ________________________.
(указать степень родства, если таковая имеется, для целей налогообложения)
4.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для хранения в делах нотариуса.
5.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения и подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.
5.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности урегулирования спора путем переговоров, он подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения недвижимого имущества.

6. ПОДПИСИ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ДАРИТЕЛЬ: ОДАРЯЕМЫЙ:

________________________ /             / ________________________ //
(подпись) (ФИО полностью)                              (подпись) (ФИО полностью)

Нотариальное удостоверение:

Настоящий договор удостоверен мной, нотариусом ___________________________________________________________,
(наименование нотариальной палаты, ФИО нотариуса)
Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, дееспособность проверена.
Текст договора прочитан сторонами вслух.
Зарегистрировано в реестре за № ______________.
Взыскано по тарифу: ________________________ рублей.

Нотариус: ________________________ /____________________/
(подпись) (ФИО)
М.П.
«» __________ 202  г.